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Indice des Prix des Actifs Immobiiliers

A G E N C E N A T I O N A L E
D E LA CONSERVATION FONCI E RE
DU CADASTRE ET DE LA CARTOGRAPHIE
INDICE DES PRIX DES ACTIFS IMMOBILIERS
AU MAROC
Méthodologie
DOCUMENT DE REFERENCE
Août 2011*
* Version mise à jour du document daté de mars 2009, suite à l’extension de l’IPAI de trois à six catégories.
2
Résumé
Bank Al-Maghrib et l’Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la
Cartographie (ANCFCC), ont conjointement mis en place un cadre de suivi des prix des actifs
immobiliers au Maroc. Ce dernier consiste en l’élaboration des indices des prix des biens
immobiliers résidentiels (Appartement, Maison et Villa), commerciaux (Bureaux et locaux
commerciaux) ainsi que fonciers (Terrains urbains). Ces indices sont confectionnés au niveau
national, par région et pour les grandes villes de Rabat, Casablanca, Marrakech, Tanger, Fès,
Oujda, El Jadida, Kenitra, Meknès et Agadir.
Ce dispositif, le premier en la matière au niveau national, devrait contribuer à améliorer le suivi du
secteur et notre compréhension du fonctionnement du marché immobilier. Il permettra
également, de compléter notre cadre d’analyse en matière de politique monétaire et de stabilité
financière, en l’exploitant dans des outils d’évaluation aussi bien des risques inflationnistes que de
ceux financiers.
Le présent document identifie les principales approches utilisées au niveau international pour
l’élaboration des indices des prix immobiliers. Ensuite, il aborde les aspects liés aux données et
leur traitement, avant d’exposer en détail la démarche méthodologique adoptée dans le cadre de
ce travail.
3
SOMMAIRE
INTRODUCTION...............................................................................................................4
I- METHODES DE CONSTRUCTION DES INDICES DES PRIX IMMOBILIERS .4
1. La Méthode Simple .............................................................................................................................4
2. La Méthode Hédonique......................................................................................................................5
3. La Méthode des Ventes Répétées (MVR)........................................................................................5
II- SOURCE ET TRAITEMENT DES DONNEES .........................................................6
a) Sources et nature des données......................................................................................................6
b) Traitement des données.................................................................................................................8
III- DEMARCHE METHODOLOGIQUE........................................................................8
a- Mode de calcul ................................................................................................................................8
b- Calcul de l’Indice global et des indices régionaux......................................................................9
c- Motifs du choix de la méthode des ventes répétées ................................................................10
d- Publication de l’indice ..................................................................................................................10
Annexe 1 : Utilisation des différentes méthodes au niveau international .......................... 13
Annexe 2 : Répartition des transactions immobilières en 2010 ......................................... 13
Annexe 3 :............................................................................................................................ 15
- Couverture géographique de l’indice................................................................................................15
- Structure des transactions immobilières par ville sur la période 2006-2008...............................16
4
INTRODUCTION
Le secteur immobilier joue un rôle de plus en plus déterminant dans l’économie nationale, étant donné
l’ampleur de ses effets de diffusion sur les autres secteurs et les implications des évolutions des prix des
actifs immobiliers sur l’inflation, la politique monétaire et la stabilité financière.
La mise en place d’un dispositif de suivi des prix des actifs immobiliers revêt de ce fait une importance
cruciale, de par son apport potentiel en matière d’amélioration de la transparence et du fonctionnement
du marché immobilier, ainsi que de renforcement du suivi de la conjoncture sectorielle.
Le secteur immobilier est très hétérogène par nature, ce qui rend difficile une approche unique des prix
pratiqués, du fait que la formation des prix des différents biens est influencée par des caractéristiques
intrinsèques (superficie, nombre de pièces, âge, etc.) et par la localisation géographique des biens
immobiliers. De même, des variations des prix moyens peuvent avoir lieu en raison des changements
dans la composition des biens immobiliers vendus d’une période à l’autre et se traduire ainsi par un
profil d’évolution des prix qui ne reflète pas les conditions effectives d’offre et de demande sur le
marché immobilier. A titre d’illustration, les transactions peuvent concerner essentiellement des
appartements haut de gamme au cours d’un trimestre et porter majoritairement sur des appartements
économiques le trimestre suivant.
Dans le but de limiter l’effet de quelques unes des contraintes susmentionnées et en fonction de la
nature et richesse des bases de données disponibles, plusieurs approches d’élaboration des indices des
prix des actifs immobiliers sont adoptées au niveau international. Après une discussion des plus utilisées
parmi ces approches, ce document présente une description des données disponibles au niveau national
et de leur traitement avant de se focaliser sur la méthode retenue et les motifs de ce choix.
I- METHODES DE CONSTRUCTION DES INDICES DES PRIX IMMOBILIERS
Pour l’élaboration des indices des prix immobiliers, plusieurs approches sont adoptées au niveau
international, que l’on peut classer en deux grandes catégories : les techniques simples (moyenne simple
ou pondérée et prix médian) et les techniques économétriques (méthode hédonique et celle des ventes
répétées). Au niveau de chaque pays, il peut y avoir plusieurs indices élaborés selon différentes méthodes
et par différents organismes (voir annexe1).
1. La Méthode Simple
Cette méthode consiste à mesurer le prix moyen simple, moyen pondéré ou médian associé aux
transactions immobilières au cours d’une période donnée. Le suivi de tels indices ne permet pas de
distinguer l’effet prix de celui de l’évolution de la qualité. De même, la non-représentativité des
transactions immobilières réalisées dans le temps peut biaiser l’évolution des prix, surtout lorsque les
5
transactions portent sur des biens de différentes gammes entre une période et une autre. Cette méthode
est utilisée notamment en Allemagne, en Espagne et aux Pays-Bas, en raison de sa simplicité et du fait
qu’elle ne nécessite pas de données relatives aux caractéristiques des biens immobiliers.
2. La Méthode Hédonique1
Cette approche repose sur le principe que le prix d'un bien immobilier dépend de ses caractéristiques,
intrinsèques et de localisation. Seules les variations, d’une période à l’autre, des prix des biens présentant
des caractéristiques identiques traduisent alors l’évolution des conditions d’offre et de demande sur le
marché immobiliers. Devant l’hétérogénéité des biens échangés sur le marché immobiliers, la mise en
oeuvre de la méthode hédonique nécessite d’abord l’estimation de l’effet sur les prix d’un nombre fini de
caractéristiques, à travers des relations économétriques spécifiées pour chaque zone élémentaire
relativement homogène et pour une catégorie de logement donnée. Les coefficients tirés de ces relations,
supposés fixes sur la période du calcul de l’indice, sont ensuite utilisés pour isoler l’effet qualité afin
d’obtenir les variations du ‘‘prix réel’’ qui reflètent l’évolution des conditions d’offre et de demande sur
le marché immobilier. Pour chaque zone élémentaire, l’indice des prix des logements est donc défini
comme étant le rapport entre la valeur d’un parc de référence fixe de logement à la période courante et
sa valeur à la période de base de l’indice. La mise en oeuvre de cette méthode nécessite l’existence d’une
base de données riche en informations relatives aux caractéristiques des biens immobiliers avec un
historique assez long sur les transactions immobilières pour l’estimation de l’effet qualité. Cette méthode
est particulièrement utilisée en France par la Chambre des notaires et l’INSEE, ainsi qu’en Suède, Suisse
et Hong-Kong.
3. La Méthode des Ventes Répétées2 (MVR)
Pouvant être considérée comme une variante de celle hédonique, cette méthode tente de remédier au
problème d’hétérogénéité des biens immobiliers en élaborant un indice des prix des actifs immobiliers
sur la base seulement des biens ayant fait l’objet d’au moins deux ventes durant la période de l’étude.
Elle assimile de ce fait l’évolution des prix à l’évolution moyenne constatée sur les ventes répétées.
Excluant par construction le marché du neuf et les biens ayant fait l’objet d’une seule vente, elle reste
difficilement applicable à un niveau fin de strates, du fait du nombre relativement faible des transactions
répétées3.
Les deux hypothèses sous jacentes à cette méthode postulent que les caractéristiques des propriétés
demeurent inchangées entre les ventes et que les prix implicites des attributs sont stables dans le temps
(stabilité de la contribution marginale des attributs à la formation des prix).
1 Voir INSEE Méthodes, ‘‘Les indices Notaires INSEE des prix des logements anciens, 2005’’.
2 Pour plus de détail, voir la référence [3]
3 Il existe également une autre méthode dite hybride qui combine l’approche hédonique et celle des ventes répétées, ce qui
permet de réduire les problèmes de spécification des modèles hédoniques et les biais de sélection de l’échantillon de la
méthode des ventes répétées.
6
La méthode des ventes répétées est particulièrement utilisée aux Etats-Unis par la Federal Housing
Finance Agency (FHFA) (voir Calhoun C.A , 1996) et Freddie Mac à partir des données fournies par
Fannie Mae et Freddie Mac relatives aux prêts hypothécaires réalisés par ces deux groupes4. Elle est
également adoptée par Real Estate Solutions & Real Capital Analytics pour suivre l’évolution des prix
des locaux commerciaux et également par Moody’s Economy.com (voir Case et Shiller et 1989 et 2006,
et Follain et Calhoun, 1997).
II- SOURCE ET TRAITEMENT DES DONNEES
a) Source et nature des données
Les données utilisées pour construire l’indice des prix des actifs immobiliers sont issues des bases de
données de l’ANCFCC relatives à l’immatriculation des biens immobiliers et à l’inscription des transferts
de propriété des biens immobiliers et fonciers titrés au profit des acquéreurs5. Ces bases de données qui
couvrent tout le territoire national6, contiennent des informations relatives aux caractéristiques physiques
renseignées dans l’acte de propriété. Elles comportent actuellement environ 3 millions d’enregistrements
correspondant à l’ensemble des biens immobiliers immatriculés, y compris les biens n’ayant fait l’objet
d’aucune transaction.
Le délai d’intégration des données relatives aux nouvelles transactions dans les bases de l’Agence est en
baisse continue. En effet, le délai séparant la date de l’acte et la date d’enregistrement de l’opération de
vente à l’ANCFCC est passé de 54 jours en moyenne au niveau national en 2003 à 29 jours en 2010. Ce
délai pourrait être raccourci davantage à l’avenir et l’exhaustivité des bases pourrait être améliorée grâce
aux actions de sensibilisation menées par l’ANCFCC.
L’analyse du contenu informationnel des bases de données de l’Agence et les tests réalisés sur les
différentes variables ont permis l’identification des informations utiles pour la construction d’un indice
des prix des actifs immobiliers sur la base de l’exhaustivité et la qualité des informations disponibles.
Ainsi les principales variables identifiées sont :
- La date de la transaction correspondant à la date d’établissement de l’acte de vente. Celle-ci peut
être différente de la date de conclusion de l’accord de vente entre acheteur et vendeur puisque,
parfois, un compromis de vente est établi pour fixer un délai à l’acheteur ou au vendeur avant de
conclure la vente ;
- Le prix de la transaction correspondant à celui inscrit dans l’acte de vente, hors frais
d’enregistrement, d’immatriculation et autres ;
4 Ces deux groupes financent le marché secondaire.
5 D’autres sources d’informations relatives aux transactions immobilières existent au niveau national, notamment le Service
des Droits de l’Enregistrement et du Timbre (SDET) relevant de la Direction Générale des Impôts, les notaires, les adouls et
les agents Immobiliers. Toutefois, l’accès et l’exploitation des données de ces entités restent très difficiles, en raison de
l’inexistence ou de la non informatisation de leur système d’information.
6 L’ANCFCC possède 75 services régionaux de la Conservation Foncière répartis au niveau national.
7
- La superficie en m² ;
- Le type de vente : sont pris en considération uniquement les ventes totales qui représentent plus
de 92% des transactions inscrites au niveau de l’ANCFCC. Pour les ventes partielles, elles sont
exclues en raison de l’absence d’information sur la part vendue qui empêche la reconstitution du
prix total du bien immobilier en question. Les cessions sous forme de donations et hibas sont
également exclues du fait que ces opérations sont effectuées principalement entre les membres
d’une même famille et que les prix sont estimés indépendamment de l’évolution du marché ;
- La consistance indiquant la nature des biens immobiliers.
Les catégories de biens objets des transactions ont été déterminées par regroupement des consistances
de même nature, afin d’établir des catégories les plus homogènes possibles pour que les évolutions de
prix soient similaires à l’intérieur de chaque strate et que le nombre d’observations soit suffisamment
élevé pour garantir la significativité des résultats. Six catégories7 ont ainsi été identifiées : Appartements,
Maisons, Villas, Terrain urbain, Local commercial et Bureau. (Voir annexe2).
Répartition des transactions immobilières par
catégorie
Terrain urbain
27%
Bureau
1%
Villa
1% Appartement
60%
Maison
5%
Local commercial
6%
Répartition des transactions immobilières par nature du bien
Professionnels
7% Fonciers
27%
Résidentiels
66%
De même, le choix de la couverture géographique de l’indice des prix des actifs immobiliers a porté sur
les villes les plus dynamiques en matière de transactions immobilières au niveau de chaque région sur la
période 2006-2008. Ainsi, les 32 villes sélectionnées couvrent tout le territoire national et représentent
environ 86% des transactions réalisées en moyenne sur la période 2006-2008 (voir annexe 3 pour plus de
détails).
Un fichier de données d’environ 628.000 observations relatives aux ventes totales enregistrées depuis
1er trimestre 20038 au 2ème trimestre 2011 a été constitué selon l’exhaustivité et la qualité des informations
7 Les six catégories susmentionnées sont spécifiées comme suit :
- Appartement : local d’habitation situé dans un immeuble collectif et comportant une ou plusieurs pièces ;
- Maison : local d’habitation sans jardin, constitué un ou de plusieurs niveau ;
- Villa : logement individuel avec jardin.
- Terrain urbain : Lot de terrain se situant dans le périmètre urbain
- Local commercial : espace aménagé pour exercer une activité commerciale
- Bureau : local de travail
8 Il est à noter que le processus d’informatisation des différentes conservations foncières n’a pas débuté en même temps, ce
qui implique que certaines régions ont des bases de données avec un historique qui remonte à 2003, tandis qu’au niveau
d’autres régions, cet historique commence à partir de 2006.
8
disponibles, le type de vente, les catégories des biens immobiliers identifiés et la couverture
géographique de l’indice.
b) Traitement des données
La base de données ainsi identifiée a fait l’objet d’un traitement spécifique dans le but d’éliminer les
observations incomplètes, les données mal saisies et les transactions faisant l’objet de plusieurs ventes au
cours d’un seul trimestre ou ne vérifiant pas certains tests de cohérence interne. Il a été procédé
également à l’imputation de données manquantes relatives notamment à la variable ‘‘date de
transaction’’, qui intervient directement dans le calcul de l’indice9, par la différence entre la date de dépôt
pour immatriculation au niveau de l’ANCFCC et la durée moyenne entre la date de dépôt et la date de
l’acte, calculée à partir des données disponibles. De même, les valeurs extrêmes des prix par m² sont
rejetées, sur la base de la méthode Box Plot10, pour réduire leur impact. Ainsi, après cette phase
d’affinement des données, 586.000 transactions ont été retenues sur les 628.000 observations de base.
III- DEMARCHE METHODOLOGIQUE
Le prix médian des biens immobiliers est la méthode la plus utilisée au niveau international. Toutefois,
elle est sujette à des biais importants du fait que cette méthode ne permet pas de distinguer entre les
fluctuations des prix et les changements dans la composition de biens vendus d'un exercice à l'autre.
Dans le même temps, les données disponibles au niveau national, en dépit de leur richesse, demeurent
insuffisantes pour l’estimation de l’effet qualité, point de départ de l’application de la méthode
hédonique. Partant du constat que lorsqu’un actif est vendu deux fois, la qualité du bien reste constante,
la méthode retenue par Bank Al-Maghrib et l’ANCFCC est celle des ventes répétées. Même si elle pose
un problème de biais de sélection, puisque les biens vendus deux fois sont supposés représenter
l’ensemble des actifs, cette méthode a été choisie en raison de sa flexibilité, sa transparence et son
adéquation à la nature des données disponibles au niveau national.
a- Mode de calcul
Pour cette méthode qui permet de contourner la difficulté de la non homogénéité du parc immobilier en
ne retenant que les biens ayant fait l'objet d'au moins deux transactions, seuls la variation de prix et le
nombre de transactions entrent dans la construction de l’indice. Elle permet de créer un indice à partir
de la propre dynamique du marché et s’avère très sensible à la répartition dans le temps des transactions.
9 L’ANCFCC a rendu la saisie de cette variable obligatoire à partir de septembre 2009
10 Une donnée est considérée comme données aberrantes si sa valeur se situe en dehors de l’intervalle :
[Moyenne des prix par m² ± 1,5 * (Q3-Q1)] avec Qi est le ième quartile du prix par m².
9
Ainsi, chaque vente répétée (couple de transactions sur un même bien) permet alors de calculer une
variation de prix, l'indice étant ensuite construit sur la base de ces transactions individuelles.

b- Calcul de l’Indice global et des indices régionaux
L’application de la MVR à une région et à une catégorie de bien immobilier données permet d’obtenir
l’indice des prix des actifs immobiliers correspondant. De même, l’indice des prix national pour une
catégorie de bien donnée est élaboré à partir de la base de données nationale relative à la catégorie
concernée. L’indice obtenu ne diffère pas de celui qui est définie comme la moyenne des différents
indices régionaux pondérée par le nombre de transactions, du fait que la méthode des ventes répétées
inclus implicitement les poids (nombre de transactions) des régions dans l’indice global. Ainsi, les
régions ayant le plus de transactions auront un impact plus important au niveau de l’indice global.
L’indice des prix des actifs immobiliers national est obtenu également en appliquant la MVR à la base de
données nationale relative à l’ensemble des catégories de biens immobiliers.
10
c- Motifs du choix de la méthode des ventes répétées
Le choix de cette méthode se justifie par les raisons suivantes :
• Les informations disponibles au niveau des bases de données de l’ANCFCC ne nous permettent
pas de tester la méthode ‘‘hédonique’’ du fait de l’indisponibilité au niveau de ces bases de données
des principales caractéristiques des biens immobiliers (nombre de chambres, âge du bien, etc.) ;
• La méthode des ventes répétées, contrairement aux méthodes simples qui comportent des biais
importants en raison de l’hétérogénéité des biens immobiliers, a l’avantage de limiter les effets de
cette hétérogénéité en confectionnant l’indice des prix sur la base des mêmes biens immobiliers.
• La variable superficie n’intervient pas dans l’élaboration de l’indice, ce qui limitera le biais relatif
aux erreurs de saisie de cette variable. De même, la variable prix de la transaction est la plus
contrôlée au niveau de l’ANCFCC car les recettes de cette dernière sont calculées sur cette base ;
• Cette méthode ne nécessite aucune information sur les caractéristiques de chaque bien immobilier
et par conséquent n’est pas sujette aux erreurs de spécification.
Toutefois, les critiques adressées à cette méthode qui exclut le marché du neuf et qui est difficilement
applicable à un niveau fin de strates, sont les suivantes :
• Le manque d’exhaustivité de l’échantillon des biens ayant été vendus puisque, par construction,
cette méthode écarte les biens ayant été échangés une seule fois. En conséquence, l’échantillon
disponible se trouve tronqué d’un certain nombre d’observations, ce qui peut produire un biais de
sélection. Dans notre cas, 27.000 transactions ont été retenues par la méthode des ventes répétées,
chiffre qui demeure largement supérieur à celui de certains pays qui utilisent la même méthode. Ce
problème d’exhaustivité peut toutefois se réduire dans le temps, car à chaque édition de l’indice on
intègre l’ensemble des biens ayant connu leur deuxième vente.
• La mise à jour de l’indice à chaque trimestre nécessite l’ajustement de son historique car toute
nouvelle revente d’un bien est liée à la première vente passée du même bien. De même, les
immatriculations tardives des biens vendus au niveau de l’ANCFCC sont prises en compte
également dans les éditions suivantes.
d- Publication de l’indice
Les indices élaborés ont pour base 100 l’année 2006 et permettent d’apprécier l’évolution des prix pour
les six catégories de biens immobiliers (Appartements, Maisons, Villas, Terrain urbain, Local commercial
et Bureau) au niveau national, par région, ainsi que pour certaines grandes villes telles que Rabat,
Casablanca, Marrakech, Tanger, Fès, Oujda, El Jadida, Kenitra, Meknès et Agadir.
11
La publication relative à ces indices sera effectuée, quatre fois par an, au plus tard 45 jours après la fin de
chaque trimestre, avec un historique qui remonte au 1er trimestre 2006. Elle sera mise en ligne de
manière simultanée sur les portails Internet de Bank Al-Maghrib (www.bkam.ma) et de l’ANCFCC
(www.ancfcc.gov.ma).
De même, l’édition du 4ème trimestre de chaque année sera accompagnée d’un feuillet analysant
l’évolution des prix des actifs immobiliers pour l’ensemble de l’année en question.
Il est à noter que ces indices sont calculés sur la base des données arrêtées 35 jours après le trimestre
considéré, ce qui implique une mise à jour des données historiques, qui peut être importante, du fait du
décalage entre les transactions et leurs immatriculations et/ou de l’intégration des biens ayant fait l’objet
au moins d’une seconde transaction au cours du trimestre considéré. Cette approche, rigoureuse au plan
méthodologique, nécessite toutefois de fixer un seuil minimum de transactions pour son calcul, ce qui
peut conduire à ne pas disposer d’indices pour certaines régions et/ou certains trimestres.
12
Bibliographies
Bailey, M.J., Muth, R.F., Nourse, H.O., 1963. ‘‘A regression method for real estate price index
construction’’. J. Amer. Stat. Assoc. 58 (304), 933-942.
Calhoun C.A. (1996) : ‘‘OFHEO House Price Indexes: HPI Technical Description’’.
Calhoun C.A. and Follain J.R., 1997. ‘‘Constructing indices of the price of multifamily properties
using the 1991 Residential Finance Survey’’, Journal of Real Estate Finance and Economics, 14, p. 235-
255.
Case K., Schiller R., 1989. ‘‘The efficiency of the market for single family homes’’, American
Economic Review, 79, p. 125-137.
Case K., Schiller R., (2006) : ‘‘Metro Area Home Price Indices’’.
INSEE-Notaire (2005) : ‘‘Les indices Notaires Insee de prix des logements anciens’’. INSEE
méthodes
http://www.insee.fr/fr/publications-et-services/sommaire.asp?codesage=IMET111&nivgeo=0
Standars&Poor’s/Case-Shiller (2008) : ‘‘Home price indices: Index Methodology’’.
Thion B., Favarger P. et Hoesli M. : ‘‘Indices des ventes repesées et modification de l’environnement
immobilier’’.

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